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“烂尾楼”缘何变成“黄金楼”
——福建法院善执惠商让多方当事人取得共赢
  • 来源:人民法院报
  • 发布时间:2019-06-21 09:28:47
  入夜,福州闽江北岸的大儒世家江语城小区里万家灯火,一派祥和。然而就在前些年,这个楼盘因开发商资金链断裂,工程建设停滞,工地上杂草丛生,众多购房业主则打横幅、堵机关……各种矛盾纷至沓来。
  荒芜的工地何以能高楼耸立?“烂尾楼”何以能变身“黄金楼”?这巨变来自福建法院的善执惠商理念,在党委政府支持下,法院敢于担当作为,形成“政策支持为要、盘活生产为本、工人工资为先、债权统筹为辅”的执行工作新模式。近年来,“大儒世家”“金港名都”“尚和国际”“正鼎地产”等在福建省有重大影响的一系列楼盘“烂尾”案件得到妥善处理,众多购房户办了产权证,深陷内外交困的涉案房企恢复生机,债权人的债权得到了保障,取得多方共赢的效果。
  困境:交了钱却没见着房子,矛盾愈演愈烈
  家住福建省宁德市蕉城区的徐女士怎么也没有想到,自己花费大半辈子积蓄买房,却买来了一桩“堵心事”。因开发商澳泰公司资金链断裂,其名下开发的“金港名都”小区迟迟无法交房。“这一拖就是10年。”徐女士一家只得长期租房住。
  像徐女士一样,连房子的影子都没看见的有500多户,还有400多户虽然交了房,但是没有通水通电。愤怒的业主将矛头直指澳泰公司。
  澳泰公司总经理林海平有苦难言。由于澳泰公司在全国开发的项目有十几个,这些项目相互抵押,资金周转捉襟见肘,“金港名都”项目只得停工。债权人闻讯后纷纷上门要债。
  工人工资无法发出、民间借贷无法偿还、后续注资复盘无望……官司缠身的澳泰公司举步维艰,公司董事长王某见势不妙,一走了之,留下一堆烂摊子。
  从2011年起,近千户业主先后起诉澳泰公司。尽管官司打赢了,但在执行过程中因澳泰公司账户上没有钱,赔偿问题兑现不了,项目复盘遥遥无期。众多购房业主心急如焚,矛盾愈演愈烈……
  澳泰公司是近年来福建省法院审理房企出现资金链断裂引发系列纠纷中的典型一例。由于涉案房企多是民企起家,在前些年房地产市场一路高歌猛进时,采取民间借贷、多头抵押担保等方式融资,高额的利息犹如雪球越滚越大。相互抵押的房产项目只要哪个环节出现问题,都有可能带来雪崩效应。
  压力交替袭来,处理这些案子的法官俨然成了“刀尖上的舞者”。如何在困境中求突围?考验着法院的担当、法官的智慧。
  破局:陷入的困局有了渡危为机的希望
  宁德市中级人民法院执行局执行警务组组长黄锦清从接手“金港名都”这个案子后便时感压力如山。“经常有购房户到办公室来问,案子什么时候能解决?遇见不理智的当事人,甚至指着你的鼻子骂。”
  一边是众多购房户和债权人的步步紧逼;一边是澳泰公司名下财产“僧多粥少”,法院执行工作进退维谷。
  负责执行“大儒世家”系列案件的南平市中级人民法院也同样遭遇窘境。涉案被执行人仁文公司卷入一系列债务纠纷,泉州、福州、厦门等五地法院先后轮候查封其名下项目……

  众多债权人坐等分“蛋糕”。

  按照正常执行程序,查封、拍卖、变现,以拍卖的土地款、项目款偿还债权。“这对于法院而言是最省事的办法。这样一来案子虽然了结,但一系列新问题又冒出来。”黄锦清说。

  首先是普通债权清偿率低。一旦司法拍卖成交,拍卖款在扣除税费后还要优先清偿抵押债权,所剩无几。其次,公司核心资产被掏空,难以维系后势必走向破产。如果后期无人“接盘”,业主交房日子将遥遥无期。
  “对于这些风险,我们都预先做了充分的评估,并把道理、事理与情理向当事人讲清楚,大家深感拍卖土地的路子走不通,形势逼着我们必须转变思路、主动担当。”宁德中院院长董明亮告诉记者。
  董明亮为大家算了一笔“账”:彼时的宁德房地产市场开始回暖。以澳泰公司现有项目如期开发后将有达到近40亿的盈利,远超目前11亿元的债务。与其把蛋糕分了,还不如把蛋糕做大。
  福建省高级人民法院启动执行统一组织、统一协调、统一指挥“三统一”工作机制,经过充分沟通协调,将涉及房地产“金港名都”“大儒世家”等案件的执行处置权全部委托给首封法院。同时,配套制定下发文件,推动首先查封法院加快对查封财产的处置进度,有效避免因其怠于处置查封财产导致轮候查封案件陷入执行僵局。
  “让有发展前景的企业活下来。”在福建各级法院的主导下,金融部门、债权人以及购房业主形成共识。
  重生:既要“放水养鱼”,又不能让“鱼儿”溜走
  “必须贯彻谦抑、审慎、文明执行的理念,帮助企业重获新生,这是法院面临的大课题,更是法院在服务发展大局中的使命担当。”福建高院审判委员会委员、执行局局长许寿辉说。
  现实情况远比想象中复杂,问题一个个地冒了出来。没有经验可循,唯有勇于探索。
  福建高院主动协调省税务部门提出“新税及交、老税暂缓”的政策,解决了执行中涉及企业历史欠税的瓶颈问题。在此基础上,福建高院还与省税务部门联合出台《关于建立法院与税务机关执行协作机制工作方案》,为此后类似案件的执行扫清了障碍。
  福建高院执行局法官徐琴从始至终参加了该案的执行。她告诉记者,对于陷入债务困境的企业而言,打通资金流、现金流异常重要。“只有血管通畅了,才有可能恢复造血功能。”
  为此,2014年福建高院启动了仁文公司名下的100个车位的拍卖,筹得拍卖款2000多万元,优先偿付了部分工程款。工程队重新进驻工地建设。濒临“烂尾”的项目得以复工,这成为提振众多债权人和购房业主信心的一块“压舱石”。
  为促成一些设置抵押债权的债权人同意暂时先将销售回笼的购房款优先支付工程款,执行法官分头做债权人的工作。
  谈判是个艰苦的过程。徐琴也记不清这几年下来,与被执行人和债权人“过招”几十回了。“有时候刚看到点希望,却因一方反悔,一切工作又重新回到原点。但我们始终相信这么一句话——‘因为值得,所以执着’。”
  经过不懈的努力,各债权人与被执行人之间达成执行和解。经协调,当地银行也同意出台相应的优惠政策,给予后期购房的业主办理按揭贷款。
  既要通过“放水养鱼”让企业活下来,又不能让“鱼儿”溜走。为确保回笼资金安全,福建法院启动最严格的资金监管手段,防止资金被截留、转移或将挪作他用,让债权人利益蒙受损失。
  “越是困难,越要苦干加巧干。”南平中院院长黄石勇和执行局的干警们殚精竭虑,攻坚克难,类似的难题被一项项攻克,壁垒逐一在打通。濒临“烂尾”的楼盘渐入佳境,步入“建设—销售—还款”的良性循环。
  2018年8月,“大儒世家”楼盘全部竣工通过验收,广大购房业主拿到了期盼已久的房产;南平中院共执结涉及福建仁文案件230件,实际到位7.5亿元,并带动4.3亿元工程款以及金融机构24.09亿元贷款的清偿;“金港名都”6栋大楼已经封顶,开盘在望。
  福建高院副院长林玫瑰表示,福建法院执行干警以善执惠商理念为引领,勇于担当作为,实现了金融风险有效化解、农民工工资得以兑现、债权人利益有效保护、购房业主安居乐业、民营企业重现生机的共赢局面。(记者  何晓慧
责任编辑:孙溯清