图一：2015年至2017年池州市两级法院涉房地产纠纷案件的受案情况

　　核心提示：近年来，随着房地产业的迅速发展，与之相关的国有建设用地使用权出让合同、建设工程施工合同纠纷案件，以及房屋买卖、租赁、物业合同纠纷等案件不断诉至人民法院。这些涉房地产纠纷案件的产生，在类型、原因等方面呈现出明显的规律与特点，同时也反映出目前房地产市场体系、管理机制、交易行为等方面存在的突出问题。为妥善解决此类纠纷，总结经验，发现问题，规范程序、积极应对，安徽省池州市中级人民法院成立课题组对池州市两级法院近三年涉房地产纠纷案件的审理情况进行了调研分析。
　　一、案件基本情况
　　从统计数据来看，池州市涉房地产纠纷案件总体上数量不大，但能反映出近三年来涉房地产纠纷案件的变化情况（见图一）。2015年至2017年，池州市两级法院共受理国有土地使用权合同纠纷案件6件，建设工程施工合同纠纷案件994件，房屋买卖合同纠纷案件670件，房屋租赁合同纠纷案件693件，物业合同纠纷案件1475件。
　　随着国家政策对房地产市场调控作用的增强，池州市房地产市场变化明显。2015年以前，由于中央加强对房地产市场的宏观调控，抑制房价，房地产市场处于敏感观望时期，房屋买卖合同纠纷较少。建设工程合同纠纷案件逐年增多是由于2015年以来房地产行业的发展迅猛，吸引了众多企业和个人参与投资。但有些企业并无充足资金和融资渠道，一旦筹资失败，便会产生烂尾楼工程及拖欠工程款等纠纷。而这些问题的产生需要一定的时间周期，故在2015年之后此类案件数量飞速上涨。
　　2015年以来，国家放松了对房地产市场的调控并且陆续出台了一些促进居民住房消费的金融、财税政策，池州市房地产市场随之回暖，价格在2017年下半年大幅上升，由此出现了很多出卖人毁约、买受人起诉的案件，导致房屋买卖合同纠纷案件大幅增多。从二审案件来看，房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷和物业合同纠纷总和达到了二审案件总数的60%以上。从诉讼标的额来看，2017年，池州市两级法院受理的建设工程施工合同纠纷案件的诉讼标的额占比最大，房屋买卖合同纠纷案件次之，物业合同纠纷案件最小（见图二）。近三年来，池州市两级法院受理的涉房地产纠纷案件的特点比较明显：
　　1.建设工程施工合同纠纷案件暴露的问题严重。实际施工人借用建筑企业资质承揽工程、建筑企业转包及违法分包现象较为普遍，导致合同被法院认定无效，此类情形占建设工程施工合同纠纷案的80%以上。涉诉案件多数是由违约支付工程款引起，有的发包人恶意拖欠工程款，引起农民工集体上访；有的建筑公司资金链断裂，濒临破产，引发大量纠纷；有的公司收取保证金后工程无法开工，企业负责人无法联系。仅由于工程质量问题引起的纠纷极少，占2%左右。
　　2.商品房销售合同纠纷案件占比较大。占房屋买卖合同纠纷案件数50%以上，二手房买卖合同纠纷占30%左右，商品房预约合同纠纷、预售合同纠纷以及委托代理销售合同纠纷案较少，占比不到2%。商品房销售合同纠纷主要由于开发商逾期交房、房屋质量问题、开发商交付的房屋不能达到合同约定的要求以及开发商一房二卖等原因引发。
　　3.涉及群体性利益的案件多。商场、单位门面房租赁合同纠纷一般都涉及群体性利益。有些案件表面看来诉讼主体单一，但是案件背后涉及的是群体利益，如建设工程施工合同纠纷案件，表面看来是发包人与承包人之间的纠纷，但是往往涉及材料供应商及农民工的切身利益。上述案件的增多，使得审判工作难度加大。
　　二、案件审理中的主要问题
　　1.房屋租赁合同纠纷案件中装修费的处理问题。承租人承租房屋时，一般很少与出租人就房屋装修达成相关约定。往往承租人投入了大量成本进行装修，但由于与出租人未就此提前约定，解除合同时会由此产生相关争议。合同履行过程中，一方违约，但在守约方催告前，违约方主动履行合同义务，守约方是否还享有法定合同解除权。
　　2.房屋买卖合同纠纷案件中实际损失的认定问题。合同双方在房屋买卖合同中，一般都对开发商逾期交房、逾期办证的行为约定了违约金，但约定的数额或依约计算出的数额往往过低。如有的合同直接约定因开发商原因导致逾期办证的，开发商承担已收取房款0.01%的违约金。违约金的多少与逾期时间的长短无关。关于实际损失，买受人通常难以举证，在其未举证但要求对违约金额进行调整的情况下，法官是否可以直接比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定对实际损失予以认定。
　　3.建设工程施工合同纠纷案件中发包人的认定和承担责任主体的问题。在建设工程施工合同中，发包人是否仅仅系合同的相对方，还是需要追溯到第一手合同的发包方。发包人的认定范围与标准，值得探讨。施工单位在池州市成立的不具备相关建筑施工资质的子公司，其借用母公司签订合同的行为能否认定有效。产生争议后，子公司虽然系独立法人，但往往其公司资产不足以承担债务，此情形下母公司是否应承担相关法律责任。还有非国有资金投资主体自主招标发包建设工程行为效力的认定以及以房抵款等如何认定的问题。
　　4.农村住宅建房引起的相关问题。关于农村住宅建房合同种类与效力，法院一般会根据建房的规模来确定房主与建房人之间是建设工程施工合同关系还是加工承揽合同关系。合同的种类一经确定，再根据建房人有无资质及有何种资质来判断合同的效力。关于房屋的质量问题，因无施工图纸，且鉴定费用过高，审判实践中无法判定是否存在质量问题以及所需修复费用的数额。
　　5.商品房委托代理销售合同纠纷中合同到期后佣金和溢价款的支付问题。审判实践中，有的委托方主张受托方对合同期满后到账房款不享有权益，受托方则主张只要是合同期内签订的合同，无论房款何时到账，其均享有对佣金和溢价款的请求权。法院一般认为，受托方对其促成签订合同、在委托合同期满后才到账的房款享有佣金和溢价款的请求权，但应有时间限制，至于多长时间内主张合适，视具体情况而定。
　　三、完善纠纷化解的对策建议
　　1.充分发挥政府主管部门职能作用，加大市场管理力度。通过行政手段，强化管理措施，规范行为，使房地产市场拥有较好的发展环境。加强对建筑市场主体的管理，从资质、工程质量等方面入手，健全合同备案制度，并对合同的履行情况进行监管，注重源头防范。加强对房地产销售企业的管理，严格把好资质审查关。加强对物业公司的管理，使其提高物业服务水平，促进小区和谐。
　　2.加强各部门间的协作，促进纠纷化解和建筑市场的规范化。在大调解的框架下，坚持党委、政府的统一领导，各部门各司其职、各负其责、相互配合、齐抓共管，最大限度地把各类矛盾纠纷化解在基层，消除在萌芽状态，最大限度地维护社会稳定。法院要主动对建筑企业涉诉问题开展调研，并通过与市人大、市住建委以及相关政府职能部门召开座谈会的形式了解和掌握纠纷发生的原因、现状和存在的突出问题，对规范和促进建筑业市场的健康发展提出相关意见和建议，进一步加强和改进法院审判工作努力促进建筑市场的健康发展，依法维护各方当事人合法权益
　　3.积极发挥审判职能，重视涉建筑企业案件的审理工作。调解系当事人各方在法院的主持下自愿达成的协议，一审案件调解结案的，双方都不会上诉，调解的案件很少出现上访等后遗症，所以充分发挥调解的功能能使有限的司法资源得到有效利用；注重利益平衡原则，以审判工作服务大局。始终把具体案件的裁判，放到全局工作中加以考虑，放到促进社会和谐，实现社会公平正义中去加以把握，充分考虑个案对社会发展的影响，最大限度平衡利益，化解矛盾纠纷，最大限度地实现法律服务和谐社会的价值功能；运用疏理引导的方法，在建设工程施工合同纠纷案件审理中创造性地实现阶段性和解。这类纠纷涉及施工人撤场、工程量确认、工程款计算、工程质量状况、临时设施处理、施工队交接、违约判断、损害赔偿等一系列焦点问题。因此，探索解决建设工程施工合同解除案件中的新方法显得十分必要。
　　4.注重对司法工作人员的培训，使法院工作尽量贴近人民群众对司法的期望和要求。加强对司法工作人员的政治素质培训，使其牢固树立大局意识和服务意识。在工作中加强与各职能部门的协调配合，建立联动机制，着力化解重大群体性纠纷，以审判服务大局。加强对司法工作人员的业务知识培训，使其办案质量得以提升。司法工作人员及时更新业务知识，有助于其准确定性法律关系，尤其是严格把握房地产合同无效和解除的法定条件，严格区分情势变更与正常市场风险、交易风险之间的区别，把握好裁判尺度，妥善解决纠纷。加强对司法工作人员工作方法的引导，积极探索和谐民事诉讼模式，最大限度发挥调解的功能，促进和谐司法。
　　5.加强法制宣传，提高交易双方的法律意识、诚信意识。充分利用现代化媒体传播速度快、涵盖范围广的优势，通过对现有法律法规的宣传、对典型案件和社会热点问题的法律分析，使市民整体法律素质提高，守法意识增强，尽量减少因不懂法而发生诉讼以及在交易过程中处于不利地位的情形。
　　（课题组成员：唐金法  许院生  池萱）