“办个证，怎么就这么难？”
　　拿到房产证那天，陈某在北京市丰台区某小区的房子里坐了很久。从购房到拿证，整整六年。
　　2020年，陈某和数百名购房者一样，掏出半生积蓄，在某茂公司开发的商品房项目里预购了一套房子。开发商拿到了钱，房子也建了起来，可房产证却迟迟办不下来。开发商把土地使用权抵押给了信托公司，后因资金困难无法清偿债务，信托公司担心进入执行环节无法收回债款，因而拒绝注销抵押。近700户业主的房产证，就此卡在了半路。
　　类似的故事，在全国法院受理的执行异议之诉案件中，并不少见。当债权人要求执行生效裁决的请求与案外人的生存权益迎头相撞，法律怎么办？
　　2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）正式施行。这部历经十余年酝酿、共二十三条的司法解释，在过去一年给出了答案。
　　一套房、一个车位，都是“家”
　　“一套住宅只配备了一个车位，该车位仍属于满足居住生活需要配套，应当支持排除执行。”
　　说出这句话的，是最高人民法院民一庭法官谢爱梅。她面对的是一个长久以来模糊的问题：车位，算不算“房子”？
　　2008年，陈某国在某小区买了一套商品房和一个车位，后将房屋出售，留有车位。几年后，开发商因担保债务被诉，某银行申请强制执行，陈某国的车位被一并查封。
　　陈某国向法院提起执行异议之诉，请求停止对车位的执行。一审、二审均败诉，理由是法院认为车位不是住宅，陈某国不属于购买商品房的消费者，他购买车位取得的债权不能对抗银行的抵押权。
　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条，对符合条件的商品房消费者提供了特殊保护。但条文只写了“商品房”，没有写“车位”。车位属不属于商品房？对此，各地存在不同程度的分歧。
　　陈某国不服，向最高人民法院申请再审。2025年4月，最高人民法院一锤定音：车位作为与住宅相配套的生活设施，可以参照《规定》第二十九条精神予以优先保护。
　　2025年7月24日，《解释》施行，其中第十一条将商品房消费者排除执行的核心要件，从过去的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，修改为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。
　　从“唯一住房”到“生活需要”，几字之差，折射出的是从机械执行向以人为本、保障基本生存权的价值转变。
　　“随着商品房的普及和人民生活水平的日益提高，一定数量的车位、车库的配备，是与居民居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。”谢爱梅表示。
　　一套房、一个车位，都是“家”。
　　由于信托公司拒绝注销抵押登记、拒绝配合办理产权登记，陈某的“家”一直没有领到“合法证件”。
　　法院面对的是一系列实践难题。《解释》第十一条对商品房消费者权益、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的权利保护作出规定，但该规定能否扩展适用到商品房预售合同纠纷中？购房人能否要求办理过户登记？在抵押权人出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》的情况下购房人能否请求注销抵押登记？……
　　“抵押权人同意开发商销售抵押房产后，应积极要求开发商将所得价款清偿债务，而不应被动等待以致造成购房人不能过户的风险。”审理该案的北京市第二中级人民法院民一庭法官孟龙表示。
　　这也意味着，房屋基于抵押权人同意而合法销售后，房屋上的抵押权不应成为购房人办理房屋产权登记的障碍，陈某可以如愿以偿拿到属于自己的房产证。
　　法院以“示范性诉讼”为抓手，促成某茂公司、信托公司与购房者达成调解协议。目前，近700户业主已注销抵押登记，顺利办理房产证。
　　从1个车位到近700套住房，《解释》第十一条确立了商品房消费者权益排除商业投资利益、抵押登记不影响办理过户的裁判规则，进一步打破了以往“能排除执行却难过户”的权利僵局，用最朴素的方式宣告：法律保护的不只是冰冷的产权，更守护着万家灯火的温暖。
　　一揽子化解，一次性解决
　　长久以来，“一案结而多案生”是执行异议之诉最大的痛点。
　　“过去，执行异议之诉的审理范围存在争议，很多观点将其限定得极为狭窄。”最高人民法院民一庭法官万挺介绍，案外人提出的返还财产、以房抵债、办理过户等请求，往往被认为“超出审理范围”，需要另行提起民事诉讼。
　　以涉及不动产的案件为例，作为商品房消费者的案外人为最终获得房产，按不同的法律关系可能要打数个官司，经历不同程序，获得多份判决，还有可能相互冲突。
　　《解释》第四条、第五条规定，案外人提起执行异议之诉，可以一并提出确权请求以及返还原物、交付标的物、办理转移登记等给付请求，人民法院可以合并审理。
　　“一揽子化解，一次性解决，这也是我们当前的工作目标。”万挺说。
　　在河北，这一制度设计正在从纸面走向实践。河北省高级人民法院提供的数据显示，《解释》施行后，全省执行异议之诉案件数量呈持续下降态势：2025年新收3708件，同比下降8.01%；2026年上半年新收2096件，同比下降7.38%。
　　下降的数字背后，是工作机制的系统性重塑。
　　2024年开始，河北高院探索执行异议之诉前端治理，今年出台《执行异议之诉源头治理工作机制》，根据执行异议之诉始于执行、源于案外人异议的衍生诉讼特点，通过审判与执行部门协调联动，努力做到前端规范执行、中端严格审查、后端案结事了，将实质化解理念和行动贯穿始终。
　　河南省高级人民法院制定《案外人执行异议、异议之诉源头治理和实质化解工作意见》，建立“立审执衔接会商”“不规范执行行为通报”等制度，破解立审执脱节和衔接不畅等问题，形成审判监督执行、执行支持审判的良性互动格局。2025年，全省新收执行异议之诉10659件，同比下降22.11%。
　　“贯彻司法解释精神，我们力求把一揽子实质解纷理念落到实处。”河南高院执行裁决庭副庭长张君讲述了一起案件。法院通过积极调解，引导开发商提出“替代履行”方案，用其他无瑕疵商铺置换“异议房产”。最终双方和解，申请执行方撤诉解封，案外人保留了房产，实现了双赢多赢共赢。
　　“程序空转问题正在减少。”河北省保定市莲池区人民法院民一庭庭长寿志敏表示，《解释》明确了胜诉判决必须同时判决解除查封并写明案号，有效解决以往判决不得执行后却不能直接解封、群众必须另行向执行机构申请解封的痛点，使得审执衔接更顺畅。
　　同时，《解释》明确让首封、已知的轮候查封债权人均参加执行异议之诉，一次诉讼解决多重查封问题，进一步避免了案外人对多重查封分别起诉，大幅减轻诉累，防止判决冲突。
　　“房地产、建工领域的执行异议之诉利益冲突复杂，关系国计民生，尤为典型。”万挺表示，《解释》为司法程序系统“减负”，明确可以将确权、过户、解除多重查封等多项诉求合并审理，打破了以往多步走的困局，妥善处理房地产开发供给侧与购房群众的关系，为实现执行异议之诉的“案结事了”提供了坚实制度支撑。
　　从“不作评判”到“一查到底”
　　某工程公司遇到了一件棘手的事。
　　该公司与唐山某公司产生建设工程施工合同纠纷，法院判决唐山某公司应支付该公司工程款5600余万元。法院在冻结被执行人李某持有的某银行股权时，却被告知股权七天前就已经转让给张某。
　　法院认定李某恶意转移财产，拟对案涉股权进行拍卖处置。张某闻讯，在两个月内将股权再次转手给谈某，不仅股权转让价降低了不少，付款方式还是现金加实物等非正常交易模式。
　　一审法院认为，张某与谈某之间是否存在虚假股权转让已经超出本案审理范围，不作评判，驳回了某工程公司的诉讼请求。案件走到二审，法院裁定发回重审，明确表示：根据《解释》规定精神，要实质审查执行标的转让是否真实合法，能否排除强制执行，对可能规避执行、滥用执行救济制度的行为进行彻查。
　　“逃避执行是虚假诉讼的高发区。”最高人民法院民一庭副庭长吴景丽介绍，个别被执行人为了规避执行、拖延执行，与案外人恶意串通、提供虚假证据，捏造事实向法院提出执行异议及执行异议之诉，进而阻却执行。
　　《解释》第二十一条明确了驳回诉讼请求，予以罚款、拘留，涉嫌刑事犯罪的移送公安机关等措施，体现了严厉惩治利用虚假诉讼规避执行行为的鲜明态度。
　　“执行异议之诉旨在为真实权利人提供执行救济。”吴景丽表示，各地法院正不断加强虚假诉讼的识别与防范，常采取实地查看、入户调查等方式查明实际占有情况，使得大量虚假线索在实体审理阶段被识破并驳回诉请。
　　最高人民法院民一庭以巡回审判为抓手，承办法官带领原审承办法官共同查明案件事实，总结提炼出告知身份、固定证据、细致勘察、查验证据、现场确认、物业核实的现场勘察“六步核查法”，并指导下级法院以标准化、流程化方式审理同类案件。
　　从“形式审查”到“实质审查”，从“不作评判”到“一查到底”，拦住虚假诉讼的堤坝正在不断夯基培土。
　　2026年上半年，全国法院认定被执行人与案外人构成恶意串通、虚假诉讼、捏造案件基本事实、逃避或妨碍依法执行等案件数量1297件，同比大幅下降。
　　“《解释》施行时间不长，不少案件尚在审理或者刚进入二审，还没有经历一个完整的审级周期，上诉率和申请再审率目前还不能全面反映明显变化，但整体已经呈现趋优态势。”河北高院民四庭庭长窦淑霞补充道。
　　一周年，成效初显。
　　当前，部分条文的适用标准仍需进一步积累案例经验，审执协调的“最后一公里”有待进一步打通，虚假诉讼的识别难度依然不小。
　　十年磨一剑，《解释》正在推动执行异议之诉制度从“有法可依”走向“良法善治”之路。在个案裁判中厘清权利边界，在类案规则中凝聚法治共识，人民法院还将不断以司法智慧和务实成效回应人民群众对公平正义的更高期待。
　　这条路，值得继续走下去。
　　（记者 孙航）